NOI: чистый операционный доход объекта и как его считать

8 октября 2026 г.

NOI — главный показатель, по которому собственник и инвестор оценивают, сколько на самом деле зарабатывает объект коммерческой недвижимости. Разбираем, из чего он складывается и где в расчётах чаще всего ошибаются.

Определение

NOI (net operating income, чистый операционный доход) — это доходы объекта от эксплуатации за вычетом операционных расходов на его содержание за тот же период, обычно за год.

NOI показывает доходность самого объекта, независимо от того, как он профинансирован и кому принадлежит. Поэтому два одинаковых торговых центра с разной долговой нагрузкой будут иметь одинаковый NOI.

Расчёт по шагам

• Потенциальный валовой доход (PGI) — сколько объект принёс бы при полной заполняемости и стопроцентной оплате: базовая аренда, переменная часть (процент с оборота), эксплуатационные платежи, парковка, реклама и прочие доходы.
• Минус потери от вакансии и недосбора — пустующие площади и неоплаченные начисления.
• Получаем эффективный валовой доход (EGI) — то, что объект реально собрал.
• Минус операционные расходы (OPEX) — эксплуатация и ремонты текущего характера, коммунальные услуги общих зон, уборка, охрана, страхование, налог на имущество и земельные платежи, вознаграждение управляющей компании, маркетинг объекта.
• Результат — NOI.

Что не входит в NOI

• Платежи по кредитам (проценты и тело долга).
• Амортизация.
• Капитальные вложения: реконструкция, замена инженерных систем, крупная перепланировка.
• Налог на прибыль собственника.

Где ошибаются чаще всего

Считают по начислениям, а не по оплатам. Если арендатор полгода не платит, начисленная аренда завышает доход. Поэтому собираемость и дебиторку нужно смотреть рядом с NOI.

Смешивают капитальные и операционные расходы. Если замену кровли провести по статье «ремонт», NOI этого года окажется заниженным, а следующего — завышенным.

Не учитывают возмещаемые расходы. Эксплуатационные платежи арендаторов частично или полностью покрывают OPEX — их нужно отражать и в доходах, и в расходах, иначе картина искажается.

NOI и стоимость объекта

Через NOI оценивают рыночную стоимость доходной недвижимости методом прямой капитализации: стоимость = NOI / ставка капитализации. Ставку капитализации берут по сделкам с похожими объектами.

Отсюда практический вывод: каждый рубль, на который растёт устойчивый годовой NOI, увеличивает стоимость объекта в несколько раз больше — во столько, сколько составляет 1 / ставка капитализации.

Как следить за NOI постоянно

Годовой расчёт в Excel показывает результат, когда повлиять на него уже нельзя. В модуле М·01 «Финансы» МЕТРИС NOI, собираемость и дебиторская задолженность считаются по данным 1С и отчётов управляющей компании и видны в динамике — вместе с прогнозом на ближайшие месяцы.

Читайте также

• Финансы объекта: выручка, NOI, дебиторка
• Дебиторская задолженность арендаторов: как держать её под контролем