Арендная ставка в торговом центре: из чего она складывается

9 октября 2026 г.

Арендный платёж в торговом центре редко сводится к одной цифре за квадратный метр. Разбираем, из каких частей он состоит и как собственнику понять, какая ставка для помещения справедлива.

Составляющие арендного платежа

• Фиксированная (базовая) ставка — за квадратный метр в месяц или в год.
• Переменная часть — процент с оборота арендатора. Часто применяется схема «фиксированная ставка или процент с оборота, что больше».
• Эксплуатационные платежи — возмещение расходов на содержание общих зон, охрану, уборку, инженерию.
• Коммунальные платежи — по счётчикам помещения или по расчёту.
• Маркетинговый сбор — участие арендатора в продвижении объекта.

От чего зависит ставка

• Этаж и расположение: у входов, эскалаторов и якорных арендаторов поток выше, а значит выше и ставка.
• Площадь: крупным помещениям обычно дают меньшую ставку за метр.
• Профиль арендатора: якорные арендаторы привлекают поток в объект и получают более низкие ставки, чем галерейные.
• Срок договора и наличие обеспечительного платежа.

Условия, которые меняют реальную доходность

Индексация — ежегодное повышение ставки: фиксированный процент или привязка к инфляции, часто с ограничением сверху.

Арендные каникулы — период без арендной платы на время ремонта и открытия. Они снижают доход первого года, и это нужно учитывать при сравнении договоров.

Скидки и временные понижения ставки. Если их не фиксировать в системе, они легко становятся постоянными.

Как сравнивать ставки по объекту

Средняя ставка по ТЦ мало что говорит. Полезнее положить ставки на план этажа рядом с трафиком у каждого помещения и платёжной дисциплиной арендатора. Тогда видно, где помещение с хорошим потоком сдано дёшево, а где ставка выше, чем выдерживает бизнес арендатора.

Для арендаторов, которые сообщают оборот, стоит отслеживать долю аренды в обороте (occupancy cost): её рост — ранний сигнал, что арендатор может попросить снижение ставки или уйти.

Ставки в МЕТРИС

Модуль М·02 «Арендаторы» связывает каждый договор с помещением на цифровом плане объекта: видны ставка, срок, условия и риски, а рядом — трафик из модуля «Трафик» и платежи из модуля «Финансы».

Читайте также

• Арендаторы: договоры, ставки, ротация, риски
• KPI торгового центра: какие показатели смотреть собственнику